관리소장의 손해배상 책임  


아파트관리신문 aptnews@aptn.co.kr

    

정부가 지난 4월 주택법을 개정하면서 제55조의 2 제1항의 ‘주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행함에 있어 고의 또는 과실로 인해 입주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’는 규정을 신설했다.

또 동조 제2항에 ‘제1항에 따른 손해배상 책임을 보장하기 위해 주택관리사 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의 2 규정에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다’고 규정했다.

이어 제3항에 ‘제2항의 규정에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 당해 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임·해임 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다’고 명문화했다.

이와 관련해 일부 주택관리사 등이 헌법재판소에 헌법소원을 제기하는 등 문제를 제기했지만 청구인이 현직 관리소장이 아니고, 이 조항이 아직 시행되지 않았다는 이유로 각하 결정을 받았다(본지 제684조 2007년 7월 9일자 2면 참조).

동 규정은 관리사무소장 업무의 중요성을 감안해 책임을 강화함으로써 관리사무소장 업무에 대한 신뢰성을 높여 주택관리사 제도 정착을 앞당기기 위해 신설한 규정으로 보인다.

그러나 동 규정은 다음과 같은 문제점을 내포하고 있다.

첫째, 관리사무소장 업무의 본질에 관한 문제다. 관리사무소장의 업무는 위임자와 수임자 관계에 의한 위임계약이 아니라 사용자와 피사용자 관계에 의한 근로계약에 의한 업무다.

따라서 근로자(관리사무소장)의 책임을 강화하고 있는 동 규정은 근로기준법 제27조의 ‘위약예정의 금지’ 규정 등으로 근로자를 보호하려는 근로기준법 취지에 위배되는 내용이라는 주장이 제기될 수 있다.

둘째, 관리사무소장의 책임이 지나치게 가중될 위험성을 내포하고 있다.

동 규정 제1항의 손해배상 책임은 이러한 규정이 없더라도 일반 법 이론에 의해 당연히 인정되는 것으로 그 책임을 특별히 강화한 것은 아닌 것처럼 보이지만 실질적으로는 책임이 강화된 것이다.

이 규정의 신설로 인해 관리사무소장이 업무를 수행함에 있어 고의·과실로 인해 입주민에게 배상해야 할 책임에 대해 이를 관리사무소장과 관리업체, 입주자대표회의, 담당직원의 부담비율 등으로 배분됐던 책임을 관리사무소장이 전부 부담해야 한다는 주장이 제기될 수도 있다.

관리사무소장의 손해배상 책임을 보장하기 위한 동 규정 제2호의 보험 또는 보증을 동 규정 제3호에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 당해 공동주택 관리사무소장의 직책을 사임·해임이나 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없도록 한 것은 주택관리사 등이 예상하지 못한 손해배상 책임을 부담하게 될 위험성이 매우 높다.

관리업무를 집행함에 있어 이해당사자들의 의견이 대립되는 경우는 비일비재하다.

특히 이러한 대립은 잠복상태에 있다가 업무를 집행한 관리사무소장이 경질된 후에 나타나는 경우가 대부분이다.

전임자와 후임자간의 관계가 보완·협력보다는 비판·갈등인 현실을 감안할 때, 해당 아파트 관리소장직에서 사임 또는 해임된 날부터 3년간 공탁한 공탁금을 회수할 수 없게 한다면 사임이나 해임한 후 예상하지 못한 손해배상의 책임도 피할 수 없게 될 것이다. 왜냐하면 사임 또는 해임 후에는 정당한 해명을 할 수 있는 기회조차 보장받지 못할 뿐만 아니라, 전임자와 후임자의 개인 감정 등으로 부당한 손해배상을 청구할 가능성도 있기 때문이다.

이러한 규정은 오히려 관리사무소장의 손해배상 책임은 사임 또는 해임한 후 일정기간(3개월 정도) 경과하면 소멸한다고 규정해 일정기간 내에서만 손해배상을 청구할 수 있게 하는 것이 타당하다. 그 일정기간은 가능한 짧은 것이 바람직하다. 왜나하면 관리사무소장의 부담을 덜 수 있는 동시에 관리업무의 조기 안정화를 기할 수 있는 일석이조의 효과가 있기 때문이다.










2007년 07월 16일  (685호)