주택관리업자 및 사업자 선정지침

국토해양부 고시 제2010-445호(제정 2010. 7. 6)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은 「주택법 시행령」제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) 이 지침의 적용대상은 다음 각 호와 같다.

1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우

2. 관리주체(공동주택 관리사무소장을 말한다. 이하 같다)가 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크 유지, 수선유지 및 물품구입․매각 등을 위하여 용역․공사업자를 선정하거나 장기수선충당금으로 장기수선공사를 하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우

제3조(입찰의 방법) ① 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.

  ② 관리주체는 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사․용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약에 대하여는 별표 2에 따른 수의계약으로 선정할 수 있다.

제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

  ② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제5조(입찰의 무효) 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효인 입찰로 하는 경우는 별표 3과 같다.

제6조(낙찰의 방법) 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

제2장 주택관리업자의 선정

제7조(입찰공고) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 영 제58조제9항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.net을 말한다. 이하 같다)에 공개하여야 한다.

제8조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대․복리시설 등)

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 계약기간

5. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용

6. 그 밖에 제1호부터 제4호 외에 입찰에 부대되는 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

  ② 입주자대표회의는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

제9조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 주택관리업 등록기준에 따라 시장․군수․구청장에게 등록한 자본금(이하 “등록 자본금”이라 한다), 주택관리사, 기술능력 및 장비를 갖추지 아니하였거나 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자대표회의의 구성원에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

  ② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다. 

  ③ 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

  

제10조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에게 제출하여야 한다.

1. 주택관리업등록증 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사․기술능력 및 장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 실적 1부

7. 직전 연도의 재무상태표 1부

8. 등록 자본금의 보유금액 증명서류 1부. 이 경우 등록 자본금의 보유금액은 영 제44조제2항 각 호에 따른 금융기관(보험업법에 따른 보험회사를 제외한다)에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액으로 하되, 다음 각 목의 부실자산을 제외한다.

  가. 임직원의 퇴직충당금 예치금

  나. 차입금에 대한 예치금

  다. 겸업자산(다른 사업을 겸업하는 경우 그 자산을 말한다) 예치금

  라. 그 밖의 부채성 자산 예치금

9. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제11조(입찰가격 산출방법) ① 주택관리업자의 입찰가격은 영 제58조제1항제9호에 따른 월간 위탁관리수수료에 위․수탁관리 계약기간의 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

  ② 월간 위탁관리수수료는 공동주택단지의 총 주택공급면적에 제곱미터당 단가를 곱하여 산정한다.

제12조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제1호에 따른다.

  ② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.

  ③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.

제13조(계약체결) ① 낙찰된 주택관리업자의 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입회할 수 있다.

  ② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제14조(선정결과 공개) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 영 제52조제4항 단서에 따라 수의계약으로 선정한 경우에는 다음 각 호의 사항을 「공동주택관리정보시스템」에 즉시 공개하여야 한다.

1. 주택관리업자의 상호․주소․대표자 및 연락처

2. 계약기간

3. 월간 위탁관리수수료

4. 제13조에 따른 계약체결기간

5. 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)

제3장 각종 공사 및 용역 사업자 선정

제15조(입찰공고) 관리주체(하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)는 입찰예정일로부터 14일 전까지 경쟁입찰에 부칠 사항을 정하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매체에 공고하여야 한다.

1. 전국 또는 지역의 일간신문

2. 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문

3. 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지

제16조(입찰공고 내용) 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 사업내용․규모․면적 및 사업기간 등 사업계획의 개요

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 제19조에 따른 입찰참가자격의 제한에 관한 사항

5. 그 밖에 입찰에 필요한 사항

제17조(입찰의 방법) ① 관리주체가 영 제55조의2제1항에 따라 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자(이하 “사업자”라 한다)를 선정할 때에는 경쟁입찰로 한다.

 ② 일반보수공사 및 용역의 경우 금액이 200만원 이하인 경우에는 수의계약으로 할 수 있다.

제18조(현장설명회) ① 관리주체는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

  ② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목에 따른 서류

 가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

 나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

 다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

 라. 승강기유지관리대행 : 승강기 대수 및 시설현황

 마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리대행 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황

 바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

 사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

 아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항

3. 낙찰자 결정방법

4. 계약에 관한 사항

5. 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항

제19조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 미납한 자

4. 입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품․금품․발전기금 등을 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

  ② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다. 

  ③ 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 그러하지 아니하다.

제20조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 사업종류별 관련된 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 사업자가 보유한 법정 기술인력․장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 사업수행실적 1부

7. 그 밖에 입찰에 필요한 사항 1부

제21조(입찰가격 산출방법) ① 용역비의 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

  ② 일반보수공사․하자보수공사 및 장기수선공사에 따른 입찰가격은 총 공사금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

제22조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다.

  ② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 제12조제2항 및 제3항을 준용한다.

제23조(계약체결) ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 받아야 한다.

  ② 용역업자 등이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제24조(선정결과 공개) 관리주체는 제23조에 따른 낙찰자 선정결과를 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개하여야 한다.

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제25조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입의 수요가 발생하거나 물품의 매각 등을 위한 사업자 선정에 관하여는 제3장을 준용한다.

제26조(낙찰방법) ① 물품을 구입하는 낙찰은 같은 규격 및 품질을 기준으로 하여 별표 4 제2호다목에 따른다.

  ② 잡수입 등의 사업자를 선정하거나 고정자산 등의 물품을 매각하는 낙찰은 별표 4 제2호라목에 따른다.

제5장 투찰 및 개찰

제27조(입찰서 투찰 등) ① 입찰에 참여하는 자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 제10조 및 제20조에 따른 제출서류와 별지 서식의 입찰서를 입찰 장소에 준비된 각각의 투찰함에 투찰하여야 한다.

  ② 우편으로 제출하는 자의 제출서류 및 입찰서는 입찰 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다.

제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰) ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.

  ② 개찰 및 낙찰은 제27조제2항에 따른 우편에 의한 입찰 마감시간이 경과한 이후에 시행한다. 

제6장 보증금 등

제29조(입찰보증금 등) ① 입찰보증금은 입찰금액의 5퍼센트로 하되, 입찰서를 제출할 때에 현금․공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다.

  ② 계약이행보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하되, 그 납부율은 다음 각 호와 같다.

1. 공사계약은 계약금액의 20퍼센트

2. 용역계약 및 단가계약은 계약금액의 10퍼센트

  ③ 200만원 이하인 계약금액에는 제1항 및 제2항에 따른 보증금을 면제할 수 있다.

제30조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

제31조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제29조 및 제30조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약이행보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

  ② 제30조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

제32조(재검토기한) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2013년 7월 5일까지로 한다.

부     칙

제1조(시행일) 이 지침은 2010년 7월 6일부터 시행한다. 다만, 제7조 및 제14조는 2010년 10월 6일부터 시행한다.

제2조(주택관리업자 입찰공고 등에 관한 적용례) 이 지침 시행이후 2010년 10월 5일까지 주택관리업자의 선정을 위하여 입찰공고를 할 때에는 제15조의 공고방법을 적용하고 주택관리업자의 선정결과를 공개할 때에는 제24조의 공개방법을 적용한다.

[별표 1] (제3조제1항 관련)

입찰의 종류 및 방법     공동주택의 관리를 위한 입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.   1. “경쟁입찰”의 종류는 다음 각목과 같다. 가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법 나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 적합한 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적이 있는